Bail commercial
Le droit de préférence du locataire est‑il écarté en cas de vente aux enfants du propriétaire ?
Publié le 05 juin 2026 - Entreprendre Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Dans un arrêt rendu le 5 mars 2026, la Cour de cassation précise les conditions d’exercice du droit de préférence dans le cadre d’une vente d’un local à usage commercial ou artisanal.
À noter
Le droit de préférence commerciale figure à l’article L. 145-46-1 alinéa 7 du code de commerce (alinéa 6 au moment des faits). Il s’agit d’un droit attribué au locataire d’un local commercial ou artisanal qui lui permet de le racheter en priorité un local si son propriétaire décide de le revendre.
Dans cette affaire un propriétaire de locaux soumis à un bail commercial envisage de vendre ses locaux. Il a accepté une promesse de vente au profit d’une société appartenant à ses enfants. Conformément au droit de préférence du locataire commercial, le notaire informe la locataire de cette offre de vente. Cette dernière n’a pas manifesté une intention de l’acheter. Le notaire notifie une nouvelle offre, avec des conditions modifiées. Elle décide finalement d’acheter les locaux mais le propriétaire refuse alors d'accepter son offre d’achat. La locataire décide d’assigner le propriétaire du bail en réalisation de vente car elle considère qu’il y a une violation du droit de préférence commerciale.
La cour d’appel se prononce en faveur de la locataire. Le juge demande au propriétaire de valider la vente à la locataire qui s’est manifestée pour le rachat du local commercial. Le juge constate en effet que la vente avait été conclue avec une société civile immobilière détenue par les enfants du propriétaire, ce qui n'entre pas dans les cas d’exceptions du droit de préférence.
Le propriétaire se pourvoit en cassation. Il indique que l’article L.145-46-1 alinéa 6 du code de commerce n’est pas applicable. Pour lui, sa situation entre dans les exceptions du droit de préférence commerciale puisqu’il s’agit d’une vente qu’il souhaite conclure avec la société civile immobilière de ses enfants.
La Cour de cassation indique que, lorsque le propriétaire d’un local commercial décide de vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée. S’il ne le fait pas, c’est au notaire d’informer le locataire de la vente du bail. Cette notification est considérée comme une offre de vente.
Elle rappelle que la société civile immobilière dispose d’une personnalité juridique. Ainsi, même si cette société est composée des membres d’une même famille, la vente reste réalisée au profit d’une société et non de personnes physiques.
La vente réalisée ici n’entre donc pas dans les exceptions prévues à l’article L.145-46-1 du code de commerce puisque l’exception au droit de préférence du locataire commercial concerne les personnes physiques descendants du bailleur mais pas une société civile immobilière familliale.
Le locataire bénéficie dès lors du droit de préférence.